2020-10-22 9:15:00

  中国经济3季度数据中,房地产的数据依旧亮眼。

  1—9月,房地产开发投资同比增长5.6%,增速远高于制造业投资的下滑6.5%,以及基础设施投资的同比增长0.2%。房地产销售持续回暖。

  1—9月份,商品房销售面积117073万平方米,而商品房销售额115647亿元,增长3.7%,连续两个月增长。从1到9月份销售额和销售面积的数据看,商品房价格均价基本接近万元,也就是说,经过多年的调控,房价依然达到了均价万元的高度。

  当然,必须强调的是,这个数字受各种因素的影响,其准确性打了很大的折扣,特别是在新房限价的情况下,但这个数字仍然具有趋势意义。

  从10月20日统计局发布的另一个重要数据,70个大中城市房价数据看,一二三线城市价格全部环比上涨,但统计局表示“涨幅略有下降”,涨幅略有下降体现在:

  4个一线城市新房价格环比上涨了0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点,二手房价格环比上涨了0.9%,涨幅比上月回落0.1个百分点;

  31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.3%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。

  35个三线城市新房和二手房分别上涨了0.5%和0.6%。

  “涨幅略为下降”,这个表述特别有艺术性。

  其实,考虑到房价统计中的各种因素,这种略为下降的涨幅也没有太大的意义。但是,正如我之前强调的,70个大中城市房价的数据千万不要去琢磨具体数据,但这个统计指标仍然大体代表了房价的趋势,尽管涨幅略微下降,但说明仍然在涨。

  但是,不是所有城市都在涨,有23个城市的二手房房价低于去年同期。低于去年同期什么意思?就是房价真的降了。这23个城市分别是:

  天津、太原、石家庄、南昌、济南、郑州、青岛、重庆、贵阳、牡丹江、安庆、烟台、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、韶关、北海、三亚、泸州、南充、遵义。

  这23个城市中,下降最厉害的是牡丹江,同比下降了接近10%。当然,需要指出的是,房价下降的远非这23个城市。在这些城市里,天津可能是最让买房者无奈的,天津的地产我的感觉是大家都被套牢了,开发商被套牢,买房者被套牢,炒房者被套牢,包括,政府也被套牢。天津的房价,总体和天津这两年的经济状况是吻合的。

  从房地产调控政策看,中原地产的统计数据说,截止今年9月底,全国共出台房地产调控政策403次。平均每天调控差不多1.5次。当然,这403次,既有放松调控的政策,也有加码调控的政策。

  从加码来看,目前主要列入调控目标的是15个城市:杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城出台了一系列的房地产调控新政。

  这15个城市,有9月份涨幅第一的徐州,9月份,徐州新房、二手房价格环比涨幅分别为1.4%、1.3%,领涨全国。徐州市政府在10月9日出台了《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》。

  在全国房价均价迈入万元时代之后,对于未来的房价走势,笔者总结这么几点结论:

  1、房价普涨结束了,房地产作为最好投资品的时代结束了,买房子不赔的时代结束了。房地产,在老百姓的资产配置中,已经退出了最好的选择行列,绝大多数城市的房价涨幅不可能暴涨大涨。炒房亏钱可能成为常态。就今年而言,除了少数城市,大多数城市的房价基本稳定。一些人总是认为房价是被炒起来的,这其实是很多没有房子的人的想法,一旦你买房子,你有了房子,你起码会放弃成见,正确看待房价规律。


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2020-10-20 8:08:00

  国家统计局发布了三季度中国经济数据,第三季度中国经济增长4.9%,前三季度同比增长0.7%,增速正式转正。

  第三季度,中国经济的最大亮点就是“转正”二字,除了消费,几乎主要的宏观指标都基本转正,向疫情前的常态回归。对于前三个季度的中国经济数据,我从八个视角进行点评:

  第一,4.9%的增速应该是3季度全球最好的数据之一。

  第三季度经济增速4.9%,虽然低于外界预期,但这仍然是一个非常不错的数据。特别是在全球疫情仍然严峻的形势下,这个数据放在全球仍然是最好的数据之一。一季度-6.8%,二季度迅速反弹至3.2%,到三季度反弹至4.9%,并且实现增速转正,中国经济逐步回归常态的趋势明显。


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2020-9-30 7:51:00
    对于中国的房地产投资,从1998年房地产市场化以来到现在,种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。在2017年,我提出“房地产变天论”,认为20年房地产的大周期宣告终结,一线城市的房地产在短期内将进行调整,在2018年提出二线总体停涨,2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时,提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。有心者如果复盘我的这些观点,不能说全部预测准确,但大体和市场的真实表现是吻合的。

  很多人认为我唱多房地产,甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言,命运对我不薄,我对经济并不贪婪,我认为我已经衣食无忧,相对于我的职业声誉,多赚点钱,少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是,能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚,能够在预测的准确度上每年都有提升,这才是我上瘾的事。

  这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战,是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂,不懂者也可以尽情喷。在我的职业生涯中,不存在刻意唱多或者唱空的问题。我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨,我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。我更喜欢做波段的预测,这是最难的。房地产市场化20年来,房价并非一直上涨,而是经历过三次大的价格波动:2008年年底房价大跌;2014年大跌;2018年以来,大多数城市房价的普遍调整,即使北京上海的房价,也调整了超过15%了。

  房地产作为最好投资品的时代结束,既有房地产自身的周期原因,房地产20年的大周期,没有哪个国家可以逃避;也有房地产基本面平衡的原因,房子,总体而言,已经不缺;还有购买力的透支,经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨,经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴,老百姓的钱已经花差不多了。

  还认为房价会大涨的,不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市,比如,过去的西安,前两年的大连沈阳,去年年底的深圳等。但事实上,在房地产作为最好投资品时代结束以后,中国可以投资的城市,确实已经不多。
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2020-9-29 9:31:00
     “双循环”战略是中国下一个10年,乃至20年中国经济和中国财富的主线。高层把“双循环”提高到发展新格局的高度,意味着这个战略最早也要管到2035年。

  “双循环”的八个战略基点

  对于“双循环”战略提出以后出现的种种误解,我在之前的文章中也多次论述。笔者一直强调“双循环”战略是一个大战略,是攸关中国经济下一个20年发展新格局的战略,是统领“十四五”、“十五五”甚至“十六五”的大战略,是解决过去40年中国经济的痛点和短板,打通中国经济的“任督二脉”。

  理解“双循环”,从战略新格局的层面而言,至少有八个基点:

  第一,双循环大战略是主动战略不是被动战略,不是为了被动应对美国的遏制和卡脖子问题,而是中国解决中国经济发展的短板和痛点。

  第二,双循环大战略是一个长期战略而不是短期战略,这个战略至少管10年,甚至20年。

  第三,双循环大战略是开放战略不是封闭战略,这点最被误解,但其实最好理解。封闭起来是不可能有任何循环的,即使国内大循环,也玩不起来。离开了国际产业链的循环,离开了国际市场,玩什么?

  第四,双循环大战略是全局战略不是局部战略。有很多人把双循环理解为启动内需,内需当然是国内大循环的主要部分,但双循环战略绝非仅仅是启动消费这么简单,而是立足于中国经济的全球,从整体上为中国经济“强身健体”,解决痛点。有消费问题,还有生产问题,还有创新问题,还有产业竞争力的问题。
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2020-9-9 9:18:00
     9月8日最大的消息是,农夫山泉在港股上市后,股价高开,报39.8港元/股,涨幅为85.12%,总市值达4452.92亿港元,其创始人的身价超过了马化腾成为中国第一首富。

  在此之前,还有一个不起眼的行业龙头企业也引发了热议,海天酱油,在9月份市值一度超过了6500亿,等于两个万科的市值,买房子的输给了卖酱油的。“我就是个打酱油的”已经不是自嘲语,而是变成了赤裸裸的炫富。当然,今年引发热议的还有市值超过2万亿的茅台。相对而言,招人恨的房地产似乎并没有大家想象的那么赚钱。

  这些企业引发热议,一是因为表现的确抢眼,二是和大家平常的认知有偏差。一般人接受的财富知识是,在中国,最赚钱的是那些所谓的高端产业,比如人工智能、5G、物联网等,至于矿泉水、酱油等根本没有什么技术含量,这么赚钱,让很多人感觉不服气。

  国人热爱财富,热衷于听一些专家讲什么“下一个周期最赚钱”的行业之类的讲座,在全国弥漫的财富狂潮中也无可指责。笔者本人的很多讲座,因为从来不讲下一个周期什么最赚钱,以至于最后互动的环节,总有听众忍不住问:今年下半年投资什么最好?或者,下一个周期您看好哪个行业。

  当我告诉他们没有投资叫“最好的投资”,也没有一个行业叫“最好的行业”,他们总是对我的答案难以掩饰的失望。被忽悠多了,当你讲真话讲实话的时候,大家反而不习惯了。道理很简单,如果有一个行业是“最好的行业”,有一个投资叫“最好的投资”,大家都会去做这个行业了,就没有人做其他的。这是基本常识,事实是,在任何一个行业,有赚钱的,也有亏钱的。比如茅台毛利率超过90%,利润超过白酒行业利润的一半,其他的白酒企业和茅台几乎不在一个重量级,有些甚至亏损。

  饮用水行业更是如此,农夫山泉赚钱,但亏钱的也比比皆是。至于高大上的互联网、大数据、人工智能、物联网、新零售等行业,不仅不是暴利行业,竞争之惨烈不忍目睹,能够真正活下来的赚钱的不过是少数企业而已,这都是事实。被很多人痛恨的房地产行业也是,行业净利率远低于很多人的想象,倒闭破产的企业数每年都创历史新高,几乎每个城市都有因资金链断裂跑路后留下的烂尾楼,这也是事实。
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2020-8-18 8:21:00
 在高层提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”后,大多数人很担心“国内大循环”这个词被误读,我对这种担心一点都不担心:因为肯定会被误读。

  幸福的生活是相似的,不幸的生活则各有各的不幸。正确的解读基本相似,而错误的解读则有各种各异。对于“内循环”的误读,可谓五花八门。除了有人把“内循环”误读为回到闭关锁国,对于内循环,主要的误读有三个:

  其一,认为内循环就是启动内需;

  其二,认为内循环只是应对美国打压中国的权宜之计;

  其三,认为为了启动内循环会打压房地产。

  这三种误读虽然不难反驳和辨识,但目前来看,这些误读在舆论场颇有市场,有必要予以澄清。

  第一、认为内循环就是启动内需完全矮化和窄化了“国内大循环”的战略意义。撬动国内庞大的市场,的确是“内循环”的重要组成部分,但内循环作为和供给侧改革、新常态一样的战略性举措,其内涵和覆盖的范围远远超过内需。

  在笔者看来,作为下一个周期中国经济的最大战略,“国内大循环”旨在打通影响中国经济竞争力的“任督二脉”,是在生产、消费、投资、技术等领域都要弥补中国经济的薄弱环节。比如在技术层面,如何在核心领域和关键环节取得突破,在技术环节实现内循环。

  在技术环节,由于过去我们在全球产业链上选择了一条成本优势最明显的领域发展,导致卡脖子的不仅仅在芯片领域。
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2020-8-13 8:59:00

  不管黄金如何疯狂,黄金都是人类有史以来最烂的投资品。

  这是我一贯的观点。基于此,我从来不主张普通人投资黄金。

  现在我的观点则更进了一步,黄金本质上其实不是投资品,而是一个“保障品”,因为黄金在经济形势正常,世界形势和平的情况下,是没有任何投资价值的,黄金只有在经济形势糟糕,战乱和局势大动荡的情况下。

  黄金天生除了货币价值,本身没有什么价值。

  西方名著《乌托邦》中描述:“乌托邦人非常惊讶地闻知黄金这种本身并没有什么价值的东西,却到处为人所崇拜。”在信用货币出现之前,黄金天然是货币,人类发明了信用货币以后,黄金一直作为纸币的监督者而存在,在人类滥发货币的时候,人们选择不受货币当局控制的黄金而避险,从现代意义上而言,这种崇拜的根源恰恰在于人们对纸币的天然的不信任。

  作为和美元一直玩跷跷板的伙伴,在全球开动印钞机的情况下,黄金就会通过大涨约束全球的央行放水。我上一波看好黄金是在2008年金融危机的时候,全球经济在经历了一个超级大繁荣之后,迎来了60多年来最大的一次危机,全球央行开动印钞机疯狂放水拯救经济。当时黄金价格不到1000美元,我的预判是,面对大萧条以来最大的一次危机,黄金价格可能突破2000美元,甚至可能突破3000美元。

  自2008年12月至2011年6月,国际黄金价格上涨了70%,众所周知,那一轮黄金最终突破了1900美元。

  2013年,在全球经济初步稳定之后,美联储宣布将逐步退出量化宽松政策,停止大放水,我开始看空黄金,我当时写了一篇文章《黄金的黄金时代已经终结》,我认为,随着全球货币政策转向,美联储收紧货币,黄金的这波牛市宣告终结。我当时预判黄金价格很可能跌破1000美元。我在文章中写道:

  目前全球黄金的生产成本差不多在700美金,相对此黄金价格还有很大的下降空间,这是中国投资者必须警惕的。但是,要让投资者不再迷信黄金,货币的水龙头必须收紧。然而,站在人类历史的长河,政府的劣根性决定了印钞机会越来越忙碌,纸币会越来越不值钱,这是一个亘古不变的规律,但这并不一定意味着黄金牛市很快又会到来。对于黄金市场而言,下一个牛市要出现,前提是全球央行又一次合练“印钞大合唱”的时候。

  最终,黄金从1900美元的高点开始回落,一直跌破1050美元,在1000美元的关键点艰难守住,一直到2016年特朗普当选美国总统,全球政治格局出现动荡,2018年中美爆发贸易战,黄金开始告别多年的熊市开始反弹。

  今年的新冠疫情,导致全球动荡,经济停摆,全球经济陷入深度衰退,全球央行再次全力开动马力印钞救经济,再加上中美两国关系恶化,引发对全球趋势的前所未有的担忧。黄金的乱世“保障价值”再次凸显。

  我在3月份微博回答网友提问要不要投资黄金时给出的答案是(微博截图):


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2020-7-14 8:12:00

     房地产市场上半年总体的表现是出乎很多人的意料的。因为在很多人看来,疫情对经济的影响势必会传导到房地产市场,并进而传导到房价,从而导致房价进入下行周期。然而,事实是,上半年的市场表现依然强劲,房地产市场的主要指标都跑赢了整体经济:

  首先,房地产开发投资增速转正已经成为定局。前五个月,全国房地产开发投资45920亿元,同比下降0.3%,而前两个月房地产开发投资的增速是同比下降了16%以上,房地产开发投资随着疫情得到控制迅速反弹。

  其次,房地产上涨和反弹明显。前5个月,商品房销售面积同比下降12.3%,前两个月这个数字是下降39.9%;商品房销售额46269亿元,下降10.6%,前两个月这个数字是下降35.9%。


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2020-5-20 9:37:00

  国家统计局发布的4月份70个大中城市的房价统计数据显示:4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。其中,北京下降0.3%,上海上涨0.6%,广州和深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨1.1%、1.2%和1.7%,广州持平。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%,涨幅比上月均扩大0.2个百分点。

  关于70个大中城市房价数据的准确性,我在过去的文章中多次提及。这个统计数据的最大价值和意义不在于看具体数据,比如,某个城市具体涨了多少。而是看趋势,就这个数据预示的趋势而言,历史经验而言,还是比较靠谱的。

  比如,一般情况下,如果环比上涨的城市数超过35个,一般都是市场反弹趋势基本确立的信号。4月份70个大中城市新房环比上涨的城市达到50个,而3月份是21个,2月份是38个。


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2020-5-13 8:04:00
  国家统计局公布了4月份的物价数据,4月份CPI同比上涨3.3%,涨幅比3月份下滑了1个百分点。从前四个月的趋势看,1月份5.4%,2月份5.2%,3月份4.3%,4月份3.3%,下滑的趋势比较明显。

  那么,这是否意味着通胀距离我们真的远去了?

  预判通胀的走势,不仅要看CPI的数据,还要看影响通胀的其他一些至关重要的数据。从CPI本身而言,3月份和4月份CPI同比环比都下降,是不是意味着这就是物价的真实趋势。非也,3月和4月价格的下滑,除了猪肉价格涨幅下滑是猪周期快要见顶,其他的主要是需求没了,消费大幅度下滑导致的。比如,非食品中,是因为国际油价大幅度下滑等导致的。一旦需求恢复,油价回归到这场价格水平,物价的大趋势仍然是上涨。

  考察物价趋势的第二个维度,当然是货币政策。4月社融规模新增3.09万亿,同比多增1.4万亿,存量增速升至12%。人民币贷款新增1.62万亿,同比多增7467亿元。M2同比回升1个百分点至11.1%,创2017年4月以来新高。这意味着货币宽松的趋势没有改变。在新冠的冲击下,这轮全球性的货币放水不会亚于2008年全球金融危机时,货币宽松的趋势不变,通胀的预期不会改变。

  考察物价趋势的第三个维度,是政府的财政状况。由于新冠的冲击,全国财政收入大幅度下滑,1-3月累计,全国一般公共预算收入45984亿元,同比下降14.3%。其中,中央一般公共预算收入21157亿元,同比下降16.5%;地方一般公共预算本级收入24827亿元,同比下降12.3%。全国税收收入39029亿元,同比下降16.4%;非税收入6955亿元,同比增长0.1%。这种下滑的态势预计还会继续。

  从地方一季度的财政收入看,今年一季度各省财政收入出炉,受疫情影响,各地财政收入财政收入大幅下降,仅西藏保持增长,达5.7%。其它地区均为负增长,其中湖北、海南、新疆、重庆、黑龙江超过20%,分别为47.6%、31.8%、23.4%、23.2%、21.70%。再加上,为了刺激经济,高层已经明确表示会发行特别国债,会提高赤字。这些钱哪里来?还得通过印钱来解决。
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