2017-9-14 11:29:00

上帝为什么发明了经济学家,据说是为了让气象工作者的日子能够好过一点。过去多年,经济学家们在很多经济问题上的预测非常离谱,这一次,在人民币汇率问题上,经济学家的预测又成了公众嘲笑的对象。

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2017-8-23 8:11:00


租售并举最让大家担心的是,房价没有下来,房租又涨上去了。

  这种担心不是没有道理。

  按照美国的标准,如果一个家庭每年用于住房的支出(包括房租和按揭)超过家庭可支配收入的30%以上,意味着这个家庭有严重的“住房问题”,即用于居住的支出太高了。中国目前还没有衡量家庭“住房问题”的标准。如果参照美国的标准,结论将是非常可怕的。

  不说房价,单说房租的支出
  在这里列举几个不同机构的数据:一是北京市统计局7月12日公布的数据显示, 6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计, 北京6月份月租金均价,达到了4410元/套;二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示,2017年6月,北京的人均住房租金达到2748元/月,位居全国首位。各城市房租收入比值当中,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高的城市。

  以上数字说明,中国的房租相对于一般居民的收入,实在太高了。但是,如果和房价比,房租真的很便宜。仍然以北京为例,目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右,这意味着,在北京购置一套100平左右的普通住宅,支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元,等于一个人1年的收入买不到一平米的房子,假定两个人都工作,买一套600万左右的房子,不吃不喝需要接近50年,等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。

  如果按照租售比,北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线,保守估计在1:500以上,一些地区甚至到了1:1000的程度。最近媒体报道,租金回报率最低的城市中, 四个一线城市分别是北京1.37%,深圳1.38%、上海1.48%,广州1.69%。1%的租金回报是什么概念,意味着房子要收回成本需要100年,超过了70年的法定房屋年限。这意味着,按照现在的租金,北京一些地方的房子要回本,甚至超过了房子法定70年的房龄,这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价,北京的房租是太便宜了而不是太贵了。  
  这话其实很容易被误解,有些人会认为我为房租暴涨站台。按照我前面引用的美国的标准,其实,无论是房价,还是房租,都耗尽了很多中国人的收入,这是不争的事实。在中国的热点城市,特别是北京,房租的绝对值并不低,我们绝对不能说房租太低。某知名网站的数据显示,留在北京的大学生,要拿出月收入的67%用于房租,这是非常惊人的。

  相对于畸高的房价,房租支出倒没有引起很多人的关注。

  按照美国的标准,在北京的绝大多数家庭,无论是买房,还是租房,其实都存在严重的和自己的收入完全不匹配的问题。在谈论资产价格的时候,我们虽然一直强调趋势,但是大家记住,资产价格最终崩盘,会有一个因素,那就是资产价格特别是房价,高到只有少数人才可以买得起的时候,资产价格就比较危险了。所以,国内那些认为北京房价永远会上涨的人应该记住,当北京房价和房租,都只有少数人才可以有能力支付的时候,支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释,还能有什么别的办法避免出问题?

  所以,在今天我们讨论住房问题时,一定要清醒地意识到,中国大城市,特别是北京、上海等城市,需要解决的不仅仅是房价高的问题,也有房租的支出已经严重偏离了居民可支配收入正常支出的比例。
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2017-8-16 8:04:00
摘要
我们有信心认为,中国经济的很多方面都在悄然嬗变,中国经济正处在一个真正的“新周期”的前夜,对此,我们有十足的信心。但中国经济的“新周期”绝非有些人所言的“反弹”周期,一些人老幻想中国经济回到过去的高增长,这几乎是不可能的。

  刚刚出台的7月份数据,给一些热衷预言中国经济进入“新周期”的人泼了一点冷水。在我看来,这盆冷水来得实在太及时了。


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2017-8-4 13:15:00
       近日,北京市出台了有关“共有产权房”管理办法征求意见稿。

  根据意见稿,北京市的“共有产权住房”,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

  按照北京市有关部门的解释,北京市的“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。

  北京市推出的“共有产权房”主要供应给符合限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中一个最大的亮点是,非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。

  根据意见稿的规定,共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

  综上所述,我将北京市这次推出的“共有产权房”界定为具有一定保障性质的普通商品房。其最大的特点是,政府和购买人共同享有房屋的所有权,并在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。

  
  需要指出的是,北京市的“共有产权房”并不是一个新鲜的事物。

  根据笔者的考证,“共有产权房”最早源自英国,英国的共有产权房并非保障性质,而是完全的商品房。只是为了减轻购房者的压力,由政府和购房者共同出资取得产权。

  在中国,2007年江苏淮安就推出了替代经济适用房的“共有产权房”模式。当年淮安的“共有产权”作为保障性住房的探索性事物,其政策设计的基本要义是:政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权,从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例,共同拥有房屋产权。也就是说,这是一种由政府和个人共同拥有产权的商品房,房价等同市场价。

  但与一般商品房不同的是,因为有政府的出资,在某种程度上缓解了购房人初次买房的资金压力,而且“共有产权”的个人产权人可以在五年之内,可以原有的价格回购。从实际效果看,共有产权房自2007年进行试点以来,解决了千余户家庭的住房困难。

  当时,对于淮安的“共有产权房”模式,我发表了数篇文章进行探讨。总体而言,我认为,作为一种立足于解决经济适用房各种弊端的替代模式,“共有产权”有一定的意义,但在房屋定价、政府占有份额等方面,存在很多模糊和争议之处。比如,按照当时的模式,政府占房屋产权的30%,但这30%并非政府真正出钱,而是以土地出让金以及政府对经济使用房的政策等换算,政府政策能否换算成政府出资,这是值得商榷的。

  相对于淮安模式,北京市这次推出的“共有产权房”,房子的“商品属性”更多,而保障属性更少。是过去“自住房”的升级优化版。这是相对于淮安模式我认为进步的地方。

  对于过去的“淮安模式”,我批评最多的是将政府的保障政策内化为政府的出资,事实上是侵占了低收入阶层本来应该获得的福利。北京的“共有产权房”的商品属性增多,将使得房屋的产权和政府的出资更加透明。所以,问题的关键仍然是“共有产权房”的定价问题。
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2017-8-2 7:55:00
 关于前不久广州热炒的“租售同权”,我写了《“租售同权”会成为压倒房价的稻草吗?》一文,认为广州的“租售同权”是个伪概念,在户籍管制、教育资源短缺和大城市人口仍然在快速流入的情况下,“租售”最终是不可能同权的。

  在我看来,在政策细节难以落实的情况下,任何看起来很美的政策背后都有种种的陷阱。我很少鼓励年轻人在当前情况下租房子,因为在房价上涨的情况下,这种选择很害人。

  但是,很遗憾,我的文章的本意被很多人扭曲,以为我反对“租售同权”。不客气地讲,我是国内最早提出租售同权主张的人之一。

  在之前分析中国租赁市场之所以一直萎缩的时候,我抨击最多的:
  一是公共政策对租房市场的冷落,鼓励租房的措施很多都是隔靴搔痒,沦为空洞的口号。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房,但到实际操作层面,几乎所有的政策都无法落地。

  二是认为在住房和租房市场搞“权利不平等”租房的和买房的比,包括在孩子入学等公共福利资源方面低人一等,这是残酷的事实。

  我在过去一直呼吁,要创造条件使居民在买房和租房方面享有同样的权利,把房子与孩子的前途脱钩。然而,我也很清楚问题的症结以及实施“租售同权”的难度。在很多制度障碍,特别是户籍制度没有重大突破的情况下,谈“租售同权”,说得坦率点,就是忽悠人。


  和广州根本不可能实施的“租售同权”比,我倒更赞赏无锡的租房落户政策。说到孩子入学,在大城市,落户是关键。广州的“租售同权”避开落户问题谈平等,等于把租房的关在城门外,然后承诺给他们居民的权利。而无锡在这个问题上的突破我认为,其制度建设和突破的意义远大于广州的政策。无锡市规定,凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加无锡城镇社会保险、申领《江苏省居住证》均满五年条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

  我为什么更赞赏无锡的政策?

  因为,中国城镇化的症结就在于户籍制度。改革开放以来的近40年,中国城镇化实质上进展迟缓,除了我们的城镇化思路和战略有问题之外,一个最根本的原因就是大城市的户籍坚冰不仅毫无松动的迹象,反而越来越紧。一个存在户籍界限,并且在户籍下面又衍生出各种五花八门不平等福利待遇的城镇化,不是真正的城镇化。

  农民进入城市,在城市里工作、生活,但却又无法享受城市居民在就业、教育、医疗、住房、社会保障等方面的公共服务,无法真正实现农民的市民化,这种城镇化本质上是一种假城镇化、夹生子城镇化、掠夺式的城镇化,其本质上是维持以前城乡二元结构下的等级区分,从而人为制造社会的割裂。

  而这一切的根子,都在于难以打破的户籍制度。因此,中国新型城镇化本质上不是一个经济问题,而是一个改革问题,通过推动包括户籍在内的一系列配套改革,实现农民的真正市民化。城镇化要解决的,不仅仅是农民进入城市,成为市民,而是打破这种身份的严格界限,废除身份等级,使中国社会从一个传统社会进入现代社会,这是城镇化的关键和核心所在。特别是大城市,热点城市,户籍更是成为屏蔽很多人的最有力的利器。没有户籍,租房买房,其实都很尴尬,孩子也上不了学。

  在大城市的户籍制度收紧的情况下,讲“租售同权”,要么只对户籍人口讲“同权”,要么又会设置诸多苛刻的条件,最终的目的就是继续让“租售”不同权。这就是真正的现实。
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2017-7-28 9:17:00

  继人民日报的评论文章中首次提到“灰犀牛”之后,7月27日中新办新闻发布会上,中财办的官员也开始谈“灰犀牛”。这种不回避当下中国经济风险点的做法令人欣慰。

  中财办一局局长王志军在新闻发布会上解释了“黑天鹅”和“灰犀牛”的概念,强调“黑天鹅”和“灰犀牛”这两类事件都有可能冲击金融风险的底线。他认为,对于“黑天鹅”事件,因为是没有预料到的突发事件,所以对这类事件主要是保持清醒的头脑和高度的敏感性,特别是在当前经济运行的基础尚不牢固的情况下,一定要增强忧患意识和风险意识。要加强跟踪监测分析,加强预警预测,及时发现一些经济运行中的趋势性和苗头性问题,未雨绸缪,制定好预案,防患于未然,不打无准备之仗。对于“灰犀牛”事件,因为问题已经存在了,也有征兆,所以对这类问题要增加危机意识,要坚持问题导向。对存在的“灰犀牛”风险隐患,如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题,要摸清情况,区分轻重缓急和影响程度,突出重点,采取有效措施,妥善加以解决。

  正如我在上一篇《为什么“灰犀牛”比“黑天鹅”更可怕?》的文章中提到,渥克是在2013年达沃斯论坛提出“灰犀牛”这个概念的,但在中国并没有引起很大的反响,我在第一次听到这个概念之后,立即被这个概念和逻辑所折服,在很多场合多次讲“灰犀牛”,并用“灰犀牛”的逻辑分析全球政治经济的动荡。按照“灰犀牛”理论,对于当下中国经济面临的各种风险,我最担心的不是发生危机的可能性有多大,而是发生危机的时间节点离我们有多近。我非常担心我们对很多风险点抱有侥幸心理,而不是预先采取有效的措施去进行防范。中国的企业债务杠杆,房地产泡沫,各种各样的金融庞氏骗局,民营企业家不安全感导致的信心缺失,制造业面临的巨大困难,以及贫富差距等问题,都是很可能引发系统风险的“灰犀牛”而不是小概率的“黑天鹅”,对这些风险点,必须未雨绸缪,着力解决,而不是以空洞的发誓或者表态“有信心”而忽视了问题的严重性。

  基于此,中财办官员在这种情况下谈及“灰犀牛”,其背后的政策含义就不言自明,也在某种程度上意味着中国在预防风险方面思维和范式的转换,不再刻意回避或者淡化已经出现的明显的风险点,而是直面和肯定,并积极去应对。这种态度无疑是值得赞赏的。过去我们即使出现一些风险点,也会人为淡化或者忽视,以致于最终酿成了比较大的风波和冲击,比如,2015年的股市和人民币汇率,就是深刻的教训。同时,更难能可贵地是,中财办的官员还明确列出了目前可能引发系统性风险的五大“灰犀牛”,包括影子银行、房地产泡沫、国企债务杠杆、地方债务以及非法集资的问题。熟悉中国政策运行逻辑的人都知道,官员在公开场合列举一些事,绝非随意,甚至对一些事的排序,都反应了高层对一些事情看法的轻重缓急。因此,这五大“灰犀牛”可以视为当下中国管理层对这些问题可能引发风险的最大担忧。同时,在未来的具体措施上,也会做出回应。

  对于中财办列举的这五大“灰犀牛”,无论对宏观经济整体的运行,还是对个人财富的安危都会产生巨大的影响。而且,从列举的这五大“灰犀牛”看,一些已经导致老百姓的投资出现巨大损失,比如,各种各样的非法集资和影子银行,有些可能会引发金融系统的风险,比如国企高杠杆、地方政府债务以及房地产泡沫。官方提及这些领域,完全是有的放矢,下一步一定会出台相应的政策进行防范和治理。


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2017-7-27 8:39:00

这两天,我收到最多的信息是大家希望我谈谈对广州新出台的“租售同权”政策的看法,以及这个政策对未来楼市的影响。


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2017-7-19 8:16:00
摘要
我们应该肯定中国经济在上半年取得的成绩,但更应该清醒看到各种困难和风险。在对经济数据以及“拐点”是否到来的判断上,多一点长期和耐心,少一点浮躁,耐心的推动供给侧,而不是随着数据翩翩起舞。

  6.9%,这是今年上半年中国经济的成绩单。


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2017-7-17 10:36:00

  五年一度的全国金融工作会议14日至15日在北京召开,这次会议,不仅仅规格很高,更重要的是,是在中国经济正在迈入新周期的情况下,对中国金融业未来的发展,金融监管,风险防范等提出了一系列新的举措,引发了各界高度的关注。

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2017-7-10 8:11:00
 最近,关于房价下跌的新闻比较多,最吸引眼球的是两个消息:
  第一个是《中国经济周刊》的《从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩,谁导演了合肥房价过山车?》的文章说,被某机构评为去年房价全球涨幅第一的合肥,今年房价“几近腰斩”,文章引用对“合肥部分房产中介”的采访:“滨湖板块的降幅最大,多数降幅达到40%~50%,快到腰斩的价格了。今年春节时,滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米,与价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。”

  第二个是关于深圳房价的消息:根据深圳规土委发布的6月份房价数据,数据显示,6月份深圳房价为54492元/平米,较5月微幅下滑。数据还显示,自2016年10月至2017年6月,这9个月来,深圳房价已累计下跌7108元/平米。

  可以说,深圳和合肥,分别是2015年和2016年中国房价暴涨的代表城市,这两个城市价格的变化,无疑对未来其他城市房价的走势具有心理层面的影响作用。

  但是,可以肯定的是,上述关于这两个城市房价报道的数据很显然是不符合实际的。

  先说合肥,合肥在经历去年以来的调控之后,成交量迅速下滑,对投资投机的抑制从成交量看成果显著据统计,前6个月合肥市商品住宅共计成交17546套,同比去年上半年下跌幅度约为77%,按照官方的数据,新房销售面积前5个月下降了30%多。

  房地产市场相对于2016年明显降温已成定局。我在今年年初谈及合肥的房价时,我认为,合肥这个城市和合肥的房价,这个城市因此被我列入今年房价危险的城市。

  但是,即便如此,用“房价腰斩”这样耸人听闻的说法不符合合肥房价的实际情况。按照国家统计局的数据,合肥房价在5月份新房价格环比下降0.2%,二手房环比下降0.2%(当然,这个数据的具体数字几乎没有任何价值,其对市场的误导并不亚于房价腰斩这样的报道,我之前有文章讲过,我从来不相信统计局的70个大中城市房价数据。),按照当地房地产协会的数据,房价不仅没有降,二手房市场均价在6月份的数据为14215元每平方米,环比甚至还微涨了0.14%。

  实际情况是,合肥房价出现松动,价格出现下降,这都是正常的,甚至可以说,去年绝大多数经历了暴涨的热点城市,都面临这样的市场转换,这就是我一再说的市场已经变天。但是,价格的变动没有“腰斩”这么夸张。

  因为根据我的了解,报道所言的数据不知道说的是那个楼盘,个别楼盘,甚至个别的房子因为特殊情况出现特殊价格是正常的,但不能因此惊呼价格腰斩,这不过是吸引眼球的噱头。另外,在限价政策下,新房的统计数据是不可能上涨的,这就是我们看到的房价的真相。

  至于深圳“九连跌”,每平米降了7000多的报道则更是荒唐,属于小学数据不及格的表现。如果说二手房市场还能勉强用每个月的成交均价作为这个城市二手房的价格数据的话,用新房每个月的成交价作为房价数据则是这么多年中国房地产数据上让人笑掉牙的笑话。

  每个月开盘的楼盘区域不一样,上个月热点区域开盘多,均价自然高,下个月郊区大量推盘,均价一下就下来了。而且,你根据自己的指导价,不让高价楼盘上市,价格当然下来了。这么多年,我们很多城市居然用每个月新房的成交均价来判断房价的走势,等于上个月篮球队全选了姚明,下个月全选了潘长江,然后说身高下降。

  深圳市场真正的情况如何?深圳房地产市场正在进行激烈的博弈,市场向买方市场转换,这都是真的,因为如此严厉的调控之下,市场没有不降温的道理,但蠢蠢欲动的资金仍然盯着市场的变化,准备随时入市,各种各样的金融产品随时准备为市场添温加火。
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