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中国未来哪些城市的房子还值得投资?
2020-9-30 7:51:00
    对于中国的房地产投资,从1998年房地产市场化以来到现在,种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。在2017年,我提出“房地产变天论”,认为20年房地产的大周期宣告终结,一线城市的房地产在短期内将进行调整,在2018年提出二线总体停涨,2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时,提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。有心者如果复盘我的这些观点,不能说全部预测准确,但大体和市场的真实表现是吻合的。

  很多人认为我唱多房地产,甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言,命运对我不薄,我对经济并不贪婪,我认为我已经衣食无忧,相对于我的职业声誉,多赚点钱,少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是,能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚,能够在预测的准确度上每年都有提升,这才是我上瘾的事。

  这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战,是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂,不懂者也可以尽情喷。在我的职业生涯中,不存在刻意唱多或者唱空的问题。我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨,我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。我更喜欢做波段的预测,这是最难的。房地产市场化20年来,房价并非一直上涨,而是经历过三次大的价格波动:2008年年底房价大跌;2014年大跌;2018年以来,大多数城市房价的普遍调整,即使北京上海的房价,也调整了超过15%了。

  房地产作为最好投资品的时代结束,既有房地产自身的周期原因,房地产20年的大周期,没有哪个国家可以逃避;也有房地产基本面平衡的原因,房子,总体而言,已经不缺;还有购买力的透支,经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨,经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴,老百姓的钱已经花差不多了。

  还认为房价会大涨的,不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市,比如,过去的西安,前两年的大连沈阳,去年年底的深圳等。但事实上,在房地产作为最好投资品时代结束以后,中国可以投资的城市,确实已经不多。从投资的层面而言,能够投资的城市大体也就是20个左右!

  如果从城市来讲,在房地产的新周期下,值得投资的城市大体可以分为三类:

  第一类是绩优股,也就是中国最好的5个城市,比如北京、上海、广州、深圳、杭州;

  第二类是潜力股,也就是未来可以杀入一流城市的,大体有:宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉;

  第三类叫价值洼地,就是房价偏低的城市,比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然,除了这些城市,东北的长春,沈阳,临近一些绩优股的周边城市,比如,临深的东莞、惠州,也属于可以投资的城市,长三角的合肥,作为南京的后花园,也极具潜力。

  从大的区域讲,我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势:

  一是长三角,可以涵盖绝大部分城市,大小城市都可以考虑,这个区域是中国城镇化融合程度最好的区域;

  二是大湾区,房价大起大落的概率不大;

  三是福建区域,包括福州、泉州等,厦门比较特殊,说实话,我不是很能懂厦门房价位居全国第四的理由何在,我认为厦门的房价高估了。

  大家注意到,我没有把重庆、郑州、天津等城市列入。这些城市,要么需要继续证明自己可以是直辖市的地位,要么经济在滑坡,要么房价处于高点,在目前阶段并不看好。一些人忽悠大家去这些城市,我认为是根本不懂这些城市房地产的基本面。房价低不代表有投资价值,房价高,不代表不会继续涨。这一点,专业人士自然会懂。

  当然,今年有一个特殊区域,就是海南的房价。海南自贸港强势启动,这是海南历史上的最好的一次腾飞机遇,对海南房地产的助推是必然的,但海南在房地产泡沫上有多惨痛的教训,管理层会非常谨慎对待房价的上涨。但是,不管如何,三亚和海口,应该属于可以观察的城市。

  最后谈谈对今年最后一个季度房价走势的看法。我的观点没有变,我仍然认为一线城市房价反弹的推动力很强。在我的房价预测历史上,我只有两次信号极其明确的呼吁大家买房,第一次是2015年“3.30新政”之后,我认为买房子的黄金窗口期来临;二是今年对于一线城市的走势。去年,我多次去深圳,看着台下的深圳人,我向深圳的有钱人喊话,注意深圳房价反弹。今年,最后一个季度,北京上海的房价反弹的概率仍然很大很大,起码,居住需求的不能再犹豫了。

  至于中国房地产的未来,我的看法更不会改变:房地产作为支柱产业的地位100年都不会变,在“双循环”战略下,新城镇化会成为这个战略的最大抓手,房地产的支柱地位更不会弱化,这是基本事实,不管你是否愿意接受。房地产崩盘至少在未来5年不是我判断的选项,虽然任何一个国家的房地产迟早都会崩盘,但至少就目前而言,中国房地产崩盘的概率仍然不大。从这个层面而言,我已被归入多头行列。
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