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调控多年,中国房价均价进入了“万元时代” 
2020-10-22 9:15:00

  中国经济3季度数据中,房地产的数据依旧亮眼。

  1—9月,房地产开发投资同比增长5.6%,增速远高于制造业投资的下滑6.5%,以及基础设施投资的同比增长0.2%。房地产销售持续回暖。

  1—9月份,商品房销售面积117073万平方米,而商品房销售额115647亿元,增长3.7%,连续两个月增长。从1到9月份销售额和销售面积的数据看,商品房价格均价基本接近万元,也就是说,经过多年的调控,房价依然达到了均价万元的高度。

  当然,必须强调的是,这个数字受各种因素的影响,其准确性打了很大的折扣,特别是在新房限价的情况下,但这个数字仍然具有趋势意义。

  从10月20日统计局发布的另一个重要数据,70个大中城市房价数据看,一二三线城市价格全部环比上涨,但统计局表示“涨幅略有下降”,涨幅略有下降体现在:

  4个一线城市新房价格环比上涨了0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点,二手房价格环比上涨了0.9%,涨幅比上月回落0.1个百分点;

  31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.3%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。

  35个三线城市新房和二手房分别上涨了0.5%和0.6%。

  “涨幅略为下降”,这个表述特别有艺术性。

  其实,考虑到房价统计中的各种因素,这种略为下降的涨幅也没有太大的意义。但是,正如我之前强调的,70个大中城市房价的数据千万不要去琢磨具体数据,但这个统计指标仍然大体代表了房价的趋势,尽管涨幅略微下降,但说明仍然在涨。

  但是,不是所有城市都在涨,有23个城市的二手房房价低于去年同期。低于去年同期什么意思?就是房价真的降了。这23个城市分别是:

  天津、太原、石家庄、南昌、济南、郑州、青岛、重庆、贵阳、牡丹江、安庆、烟台、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、韶关、北海、三亚、泸州、南充、遵义。

  这23个城市中,下降最厉害的是牡丹江,同比下降了接近10%。当然,需要指出的是,房价下降的远非这23个城市。在这些城市里,天津可能是最让买房者无奈的,天津的地产我的感觉是大家都被套牢了,开发商被套牢,买房者被套牢,炒房者被套牢,包括,政府也被套牢。天津的房价,总体和天津这两年的经济状况是吻合的。

  从房地产调控政策看,中原地产的统计数据说,截止今年9月底,全国共出台房地产调控政策403次。平均每天调控差不多1.5次。当然,这403次,既有放松调控的政策,也有加码调控的政策。

  从加码来看,目前主要列入调控目标的是15个城市:杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城出台了一系列的房地产调控新政。

  这15个城市,有9月份涨幅第一的徐州,9月份,徐州新房、二手房价格环比涨幅分别为1.4%、1.3%,领涨全国。徐州市政府在10月9日出台了《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》。

  在全国房价均价迈入万元时代之后,对于未来的房价走势,笔者总结这么几点结论:

  1、房价普涨结束了,房地产作为最好投资品的时代结束了,买房子不赔的时代结束了。房地产,在老百姓的资产配置中,已经退出了最好的选择行列,绝大多数城市的房价涨幅不可能暴涨大涨。炒房亏钱可能成为常态。就今年而言,除了少数城市,大多数城市的房价基本稳定。一些人总是认为房价是被炒起来的,这其实是很多没有房子的人的想法,一旦你买房子,你有了房子,你起码会放弃成见,正确看待房价规律。

  2、房住不炒会成为长期政策。房住不炒其实是中国房地产政策的一次颠覆性改变。房地产过去承担很多经济性的功能,每次经济下滑,房地产都要承担救世主的角色,房地产也是主要的拉动经济的工具。房住不炒意味着,房地产的经济功能慢慢让位于社会功能和民生功能。

  3、在房价进入万元之后,房地产调控却仍然滞后于房地产发展的现实。事实证明,靠调控解决不了中国房地产的问题,我们一直呼吁,房地产调控应该退出,加快构建制度机制,防止房地产大起大落,但由于种种原因,房地产长效机制的建设仍然蜗牛般蠕动,不逼到墙角,是很难出台的。

  4、房地产作为最好投资品的时代结束,不代表房地产不是投资品。不代表房价普跌,不代表任何房子都不能买了。我前几天发了一微头条,说房地产作为最好投资品的时代结束了,立即有喷子说,你不是预测北京房价要反弹吗?怎么这么快变了!喷子们最需要的仍然是需要为自己的智商充电。房地产普涨结束,但房地产的结构性行情永远存在。中国的好城市,好房子确实不多。这是事实,未来的好城市好房子仍然具有溢价空间。

  5、最后说说徐州第一吧。徐州,我这两年力推的城市了。今年重点调控的15个城市,除了唐山、绍兴、十堰我没有预料到今年的行情,其他基本都预料到了。这15个城市,要么是好城市,比如深圳、杭州、南京、成都;要么是价格严重偏低的城市,比如银川;要么是被严重唱空但其实没有那么差的城市,比如长春、沈阳;要么是未来极有发展前景的城市,比如徐州。徐州作为淮海经济区的唯一中心城市,未来10年的城市战略是成为这个区域的特大城市,记住,徐州是特大城市,这样你可以理解徐州房价为什么还有空间了。

  (本文作者介绍:独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。)

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